생활숙박시설, 그것이 알고싶다.
생활숙박시설, 그것이 알고싶다.
생활숙박시설에 대해 얼마나 알고 계신가요?
‘호텔’과 ‘모텔’을 법적으로 구분할 수 있을까요? 답은 NO입니다.
‘호텔’과 ‘모텔’을 법적으로 구분할 수는 없습니다. 애초에 명확한 정의 없이 관습적으로 불리우는 용어들이기 때문입니다. 이는 건축법상 ‘관광숙박시설’과 ‘일반숙박시설’로 구분하는 것이 정확하지만, 건축법상 용도의 구분을 관습적인 용어와 1대 1로 매칭하는 것은 불가능합니다.
공중위생관리법 제2조 2항에 따르면 숙박시설을 ‘손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업시설’로 규정하고 있으며, 이 중 일반숙박시설은 취사시설이 제외, 생활숙박시설은 취사시설이 포함된 시설로 정의하고 있습니다. 즉, ‘일반숙박시설’과 ‘생활숙박시설’의 차이는 취사시설의 포함 여부이며, 두가지 모두 공중위생관리법에 따라 운영되는 숙박시설입니다.
대중들은 일반숙박시설을 ‘모텔’ 또는 ‘중소형 호텔’ 정도로 부르고 있습니다만, 생각보다 규모가 큰 일반숙박시설도 상당수 존재합니다. 더휴식은 현재 전국에 약 200여개의 일반숙박시설에서 8,000여 객실을 운영하고 있습니다. 생활숙박시설은 과거에는 주로 장기 숙박고객을 타겟으로 하는 ‘레지던스’로 시장에 공급되었고, 대중들도 ‘레지던스’라는 용어로 지칭하는 것이 일반적이었습니다. 그러나 최근 몇년간 시행사들이 생활숙박시설을 아파트와 오피스텔 등의 대체 상품으로 공급하면서 시장에 주택의 대체제로 알려지게 되었고, 대중들도 ‘생숙’이라고 부르는 것이 일반적인 모습이 되었습니다.
그러나 2021년 10월부터 정부에서 생숙, 생활숙박시설을 주거용으로 사용하는 것을 금지하면서 현재는 오피스텔로 용도 전환 하거나 숙박업 사업자 등록 후 숙박시설로만 운영하도록 규정하고 있습니다. 공중위생관리법에서는 생활숙박시설에서 숙박업으로 영업신고를 하기 위해서는 ‘한 건물에서 30객실 이상’ 또는 ‘한 층 전부의 객실’ 또는 ‘건물 연면적의 1/3 이상의 객실’ 등 3가지 요건 중 하나를 갖추어야 등록이 가능하다고 규정하고 있습니다.
즉, 생활숙박시설의 구분 소유자가 1-2개 호실을 소유하고 있다고 해서 단독으로 숙박업을 영위하는 것은 불가능합니다.
✅ 생활형숙박시설과 일반 숙박시설의 차이점
생활형숙박시설은 주거와 숙박이 결합된 형태의 부동산 상품으로, 일반 숙박시설과 비교했을 때 운영 방식과 법적 규제에서 차이를 보입니다. 생활형숙박시설은 장기 거주가 가능하며, 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받습니다.
특히 건축법을 따르기 때문에 취득세는 오피스텔과 같고, 위탁하여 정식 숙박업이 등록된 상태에서 임차인을 받을 경우 주택수 또한 포함되지 않습니다.
반면, 일반 숙박시설은 단기 숙박을 목적으로 합니다. 또한, 생활형숙박시설은 청약 통장이 필요하지 않으며, 종합부동산세 적용 대상에서 제외되는 등 세금 부담이 상대적으로 적은 편입니다.
따라서 생활숙박시설투자에 대한 관심이 많이 늘어나고 있습니다.
✅ 생활형숙박시설의 주요 장점
생활숙박시설투자에는 다양한 장점이 존재합니다.
1. 다양한 방식으로 수익 창출 가능
생활형숙박시설은 다양한 임대 방식으로 수익을 창출할 수 있습니다.
- 단기 임대 운영: 숙박업 허가를 받으면 호텔처럼 하루 또는 주 단위로 임대하여 운영할 수 있습니다. 생활숙박시설 위탁으로 관광객이나 출장자를 대상으로 한 단기 숙박 수익을 기대할 수 있습니다.
- 장기 임대 운영: 레지던스 형태로 월 단위 임대를 통해 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다. 장기 출장자나 외국인 근무자 등이 주요 수요층이 될 수 있습니다.
- 혼합형 운영: 성수기에는 단기 숙박, 비수기에는 장기 임대를 진행하여 수익을 극대화할 수도 있습니다.
- 부가 서비스 제공: 일부 생활형숙박시설에서는 공유 오피스, 피트니스 센터, 비즈니스 라운지 등을 운영하며 추가적인 수익을 창출할 수도 있습니다.
2. 부동산 규제 완화 및 투자 매력도 증가
- 생활형숙박시설은 일반 주택과 달리 청약 통장이 필요하지 않아 누구나 쉽게 분양을 받을 수 있습니다.
- 다주택자 규제에서 벗어나 있어 다주택 보유에 따른 세금 부담이 적습니다.
- 전매 제한이 상대적으로 적기 때문에 생활형숙박시설투자자들에게 더욱 유리한 선택지가 될 수 있습니다.
3. 비교적 낮은 세금 부담
- 생활형숙박시설은 종합부동산세 적용 대상이 아니기 때문에 세금 부담이 일반 주택보다 낮습니다.
- 주택임대소득세보다 유리한 과세 기준이 적용될 수 있어 절세 효과를 기대할 수 있습니다.
- 일부 시설에서는 부가가치세 환급이 가능해 초기 투자 비용 절감이 가능합니다.
4. 도심 내 우수한 입지와 높은 수요
- 생활형숙박시설은 주로 교통이 편리한 역세권, 비즈니스 중심지, 관광지 등에 위치하여 임대 수요가 높습니다.
- 법인 고객, 장기 출장자, 외국인 거주자 등이 주요 임차 수요층으로, 안정적인 임대 운영이 가능합니다.
- 주변에 쇼핑몰, 레스토랑, 카페, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.
✅ 생활형숙박시설의 주요 단점
✅ 생활형숙박시설 투자 시 고려해야 할 요소
- 입지의 중요성: 생활형숙박시설의 수익성을 결정짓는 가장 중요한 요소는 입지입니다. 역세권, 업무 지구, 관광지 인근과 같은 임대 수요가 높은 지역을 선택하는 것이 중요합니다.
- 법적 규제 확인: 지역별로 생활형숙박시설의 운영 허가 및 임대 방식이 다를 수 있으므로, 관련 법적 규제를 사전에 검토해야 합니다.
- 수익성 분석: 예상 임대료, 공실률, 유지보수 비용 등을 분석하여 생활형숙박시설 개발 가치가 높은지 면밀히 검토해야 합니다.
- 시장 트렌드 반영: 생활숙박시설 리모델링 또한 중요합니다. 스마트홈 시스템, 공유 오피스 시설, 장기 임대 수요 증가 등 최신 트렌드를 반영한 시설인지 확인하는 것이 중요합니다.
생활형숙박시설은 다양한 방식으로 임대 수익을 창출할 수 있어 투자자와 실거주자 모두에게 관심을 받고 있습니다. 그러나 법적 규제와 대출 조건을 면밀히 검토하고, 수익성을 철저히 분석한 후 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
더휴식은 현재 전국에 4개의 생활숙박시설에서 30객실 이상의 소유자들의 요청에 따라 위탁운영을 하고 있으며, 준공을 앞두고 있는 다수의 생활숙박시설 소유자들과 위탁운영 계약을 체결하고 있습니다.
이러한 생활숙박시설 리모델링부터 생활숙박시설위탁에 이르기까지의 생활숙박시설 위탁운영을 고민하는 수분양단이나 분양이 되지 않아 고민인 신탁사나 시행사 관계자 분들은 더휴식 생활숙박시설 운영에 대한 상담을 받아보세요.
더휴식은 압도적인 기업 신뢰도를 바탕으로 FF&E 선투자도 가능합니다.
중소형숙박 부동산 전문 디벨로퍼 김준하 대표가 풀어주는,
