아늑호텔 홍대점으로 보는 중소형호텔 운영사례

 

팬데믹 직격탄을 맞은 홍대입구 상권 숙박시설

2000년대 홍대 숙박 상권은 강남, 명동과 함께 서울의 대표적인 관광·문화 중심지로 자리매김했습니다.

특히 2010년 말 인천공항철도 개통과 방한 외국인 증가로 인해 외국인 관광객이 반드시 방문하는 핵심 지역으로 성장했고, 이에 따라 관광호텔을 포함한 다양한 중소형 숙박시설이 빠르게 늘어났습니다. 당시에는 관광호텔 시공과 관광호텔 투자가 활발하게 이루어졌고, 개장과 동시에 호황을 누리는 사례가 많았습니다.

하지만 2020년 COVID-19 확산으로 외국인 관광객이 급감하며, 홍대 상권의 숙박업 역시 큰 타격을 입게 되었습니다. 그러나 2024년에는 방한 외국인 수가 팬데믹 이전인 2019년 대비 약 94% 수준까지 회복하며 5년 만에 실질적인 정상화 국면에 진입했습니다.

팬데믹 영향으로 저렴하게 매입한 홍대 아늑호텔

‘아늑호텔 홍대점’은 2014년 ‘디오레 호텔’이라는 이름으로 개장한 39객실 규모의 관광호텔이었습니다.

당시 토지 소유주가 직접 건축하고 운영했던 이 호텔은 2019년까지 월 평균 1억 5천만 원의 매출을 올리며 고수익 관광호텔 투자의 성공 사례로 주목받았습니다.

하지만 팬데믹 장기화로 인해 2021년에는 매출이 급감하고 적자가 누적되며 결국 매물로 등장하게 됩니다. 이때, 더휴식은 모텔 임차 방식이 아닌 부동산 직접 매입 전략을 선택했고, 3개월 이내 잔금 조건을 제시하며 신축용 부지보다 수억 원 저렴한 가격에 8년 차 관광호텔 부동산을 확보했습니다.

국내 고객을 겨냥한 팬데믹 운영 전략의 성공

해당 호텔은 기존에는 외국인 관광객 유치를 중심으로 운영되었으며, 아고다· 부킹닷컴·익스피디아 등 해외 OTA에 의존하고 있었습니다. 그러나 모텔 운영이나 중소형 호텔처럼 국내 고객을 대상으로 한 마케팅과 판매는 전무한 상태였습니다.

더휴식은 중소형 숙박시설 투자에서 중요한 요소인 로컬 수요 공략을 위해, 국내 OTA인 야놀자, 여기어때 등으로 마케팅 채널을 전환하고, 객실 운영 시스템과 청소·프런트 관리 프로세스를 재정비하여 OCC 극대화를 달성했습니다.

그 결과, 2022년 9월 재개장 후 3개월 만에 OCC 180%를 기록하며 기존 매출의 6배를 달성, 팬데믹 이전의 외국인 관광 특수기보다도 20% 이상 높은 실적을 올리는 데 성공했습니다.

이는 일반적인 모텔 운영이나 관광호텔 운영 대비 객실당 효율이 월등히 높았던 사례로, 위탁 운영 없이 자체 운영 전략을 최적화한 점이 큰 강점이었습니다.

외국인 수요 회복에 맞춘 유연한 전략 전환

2023년 외국인 관광 수요가 회복되자, 더휴식은 다시 한 번 유연한 운영 전략을 펼쳤습니다. OCC 중심의 전략에서 벗어나 ADR을 높이고, 해외 OTA를 강화하는 방향으로 운영을 전환했습니다.

그 결과 외국인 고객 비중은 2023년 하반기 25%, 2024년 10월에는 70% 이상을 기록했습니다. 비수기 시즌에도 외국인 투숙객으로 관광호텔 수준의 매출 안정성을 유지할 수 있었고, 이는 다양한 거시경제 요인에 효과적으로 대응하는 운영 전략이었음을 입증한 셈입니다.

중소형 숙박시설의 기관 투자 사례

2024년 10월, 더휴식이 개발 및 운영하던 아늑호텔 홍대점은 코스피 상장 리츠인 코람코라이프인프라리츠에 인수되었습니다. 이는 모텔, 중소형 호텔, 관광호텔 투자 중에서도 일반 개인 투자자 중심의 시장에 기관 투자자가 본격적으로 진입한 대표 사례로 평가받고 있습니다.

코람코는 해당 자산의 land-banking 가치뿐만 아니라, 더휴식의 전문 모텔 운영 및 중소형호텔 운영 능력과 안정적인 수익 구조를 높이 평가해 인수 결정을 내렸습니다. 이는 향후 모텔 위탁운영을 포함한 중소형 숙박업 전반의 성장 가능성과 자본시장 연계 가능성을 보여주는 상징적인 사례입니다.

이처럼 관광호텔 시공, 모텔 임차, 모텔 위탁운영 등 다양한 모델이 혼재된 숙박산업에서 더휴식의 유연한 운영 전략은 중소형 숙박시설 투자의 새로운 표준으로 떠오르고 있습니다. 특히 구조적 유연성을 가진 모텔 및 중소형호텔 운영은 향후 더 많은 기관 투자와 함께 새로운 시장 흐름을 만들어갈 가능성이 높습니다.