중소형호텔시장, 왜 지금 주목해야 하는가?
중소형호텔시장, 왜 지금 주목해야 하는가?
중소형호텔기획 · 중소형호텔매입 관점에서 본 국내 호텔시장 변화
대기업 중심의 고급 호텔 위주에서, 중소형호텔시장으로의 시선 전환
2000년대 이후 국내 호텔시장은 외국인 관광객 증가와 부동산 금융 활성화에 따라 빠르게 성장했습니다. 서울을 중심으로 한 고급 호텔시장은 신라, 롯데, 조선호텔 등 대기업 브랜드는 물론, 메리어트, IHG, 하얏트, 포시즌스 등 글로벌 브랜드까지 진출하면서 4~5성급 위주로 포화되었습니다.
그러나 4-5성급 호텔과 달리, 3성급 이하의 중저가 호텔 시장은 여전히 공급 부족을 겪고 있습니다. 일본이나 동남아 주요 도시와 비교하면, 합리적인 가격에 일정 수준의 서비스 품질을 갖춘 체인형 호텔이 매우 드뭅니다. . 이는 단순한 수요 부족보다는 국내 호텔기획 및 운영 생태계의 구조적 특성 때문이라고 볼 수 있습니다.
이번 콘텐츠에서는 중소형 호텔 시장 가능성을 일본과 비교하여 분석하고, 향후 국내 중소형호텔기획 및 호텔매입의 새로운 방향성을 제시하고자 합니다.
국내 중소형호텔기획이 정체된 이유
1. 고급 자산 위주의 호텔기획 관행
국내 호텔시장에서는 대기업 및 기관투자자들이 여전히 고급 호텔 자산 위주의 호텔기획 전략을 선호하는 경향이 있습니다. 신라스테이, L7 by 롯데 등 일부 4성급 브랜드는 전략적으로 확대되었지만, 중소형호텔시장에서 3성급 이하 호텔 공급은 매우 제한적입니다.
이로 인해, 중소형호텔매입을 고려하는 투자자들도 마땅한 투자처를 찾기 어려운 상황입니다.
2. 체계적 중소형호텔 운영 역량의 부족
중소형호텔시장에서는 규모 있는 전문 오퍼레이터의 수가 제한적입니다. 일본의 토요코인, APA, 루트인 등은 일관된 중소형호텔기획 및 운영 체계를 갖춘 반면, 국내는 1~2개 자산을 운영하는 소규모 사업자 위주로 시장이 형성되어 있습니다.
이로 인해 브랜드 신뢰도와 운영 표준화가 부족하고, 중소형호텔매입에 관심 있는 자본은 리스크를 감수해야 하는 구조가 됩니다.
일본 중소형호텔시장 성공 사례에서 배울 점
1. 호텔기획·운영 일체형 모델
Toyoko Inn: 전국 350개 지점 이상, 자체 부지 매입 및 직영 운영 중심.
APA Hotel: 부동산 개발회사로 출발, 호텔기획부터 운영까지 수직계열화. 프랜차이즈와 인수·합병으로 전국 확대.
Route Inn: 도시 외곽 및 교통 요충지에 중소형호텔 기획 집중. 장기적 수익 모델 확보.
이들은 모두 안정적인 수익성과 자산 운용 역량을 기반으로, 호텔시장 내에서 투자형 부동산으로 자리잡았습니다.
2. 리츠 및 자본시장 연계
위에서 언급한 대형 기업들은 대부분의 호텔을 직접 소유 및 운영하지만 일부 자산에 대해서는 리츠나 사모펀드와 연계하여 자산을 매각한 뒤 장기 임차(Sale & Leaseback) 하기도 합니다. APA호텔의 경우 APA Tokyo Bay Makuhari 등의 자산을 개발 후 Japan Hotel REIT(JHR)에 유동화 하기도 했습니다.
HMJ(Hotel Management Japan), Ishin Hotel Group(the b 호텔) 등 중견 규모의 브랜드 역시 JHR 등 일본 내 리츠에 다수의 자산을 편입시키며 자본시장과의 연결을 확대하고 있습니다.
또한, KKR이 유니조그룹의 중소형 호텔 14개를 인수한 후 메리어트의 Four Points Flex by Sheraton으로 브랜드 전환한 사례와 같이, 외국계 자본의 적극적인 투자도 이루어지고 있습니다.
국내 중소형 호텔 시장 가능성과 더휴식의 전략
한국의 호텔시장은 일본과 비교했을 때 중소형호텔 기획 및 운영 시스템에서 10~20년 정도의 차이를 보이고 있습니다. 특히 중소형 호텔 시장 가능성은 아직 충분히 실현되지 않았으며, 체계적 브랜드 운영과 자산 유동화 전략이 필요한 시점입니다.
더휴식은 약 1만여 객실을 운영하며, 호텔기획부터 시공, 운영, IT 솔루션까지 내재화한 국내 유일의 중소형호텔 전문 오퍼레이터 중 하나로 평가받고 있습니다. 또한 중소형호텔의 브랜드 표준화, PMS·CMS 시스템 고도화, 자체 예약 플랫폼 구축 등을 통해 호텔시장에서의 경쟁력을 강화하고 있습니다. 이러한 역량은 향후 중소형호텔매입 및 투자형 호텔시장에서 기관 투자자와의 연계를 높이는 핵심 자산이 될 것입니다.
중소형호텔시장, 새로운 기회의 중심에 서다
이제 국내 호텔시장은 고급 호텔 중심의 성장을 넘어, 중소형호텔시장의 가능성을 본격적으로 논의해야 할 시점입니다. 호텔기획 전략, 운영 전문성, 자산 유동성이라는 세 요소를 균형 있게 갖춘 사업 모델은, 향후 중소형호텔매입을 고려하는 투자자들에게 중요한 선택지가 될 수 있습니다.
더휴식은 이러한 변화의 중심에서, 중소형 호텔 시장의 패러다임을 바꾸고 있습니다.
*이 글은 SPI에 게재된 더휴식 김준하 대표의 기고문을 재가공한 내용입니다.
낡은 모텔도 기획만 잘하면 브랜드 호텔로의 재탄생이 가능합니다.
공간 브랜딩 전략, 무인 운영 시스템 구축까지
