모텔 매매가, 적정한지 5분 안에 계산하는 법: 시세차익이 아니라 운영수익으로 봅니다
[모텔 매매가 적정가 계산법]
모텔 매매가는 매도인의 호가가 아니라 운영수익에서 거꾸로 계산해야 합니다. 꼬마빌딩은 임대료 시세로 가격이 정해지지만, 숙박시설은 평균 매출도 시세도 명확하지 않기 때문입니다.
계산은 세 단계입니다. 객실 수에 객실당 월 매출을 곱해 매출을 잡고, 운영비를 빼서 운영수익을 구하고, 목표 수익률로 나눠 총사업비 상한을 냅니다. 여기서 공사비와 부대비용을 빼면 매입가 상한이 나옵니다.
매입가 말고도 돈이 듭니다. 취득세 4.6%, 중개보수, 등기 비용, 소방 보완, 오픈 준비비까지 총사업비로 묶어서 봐야 합니다. 시세차익과 운영수익을 둘 다 가져가는 건 쉽지 않습니다. 둘 중 내 포지션을 먼저 정해야 합니다.
모텔매매나 호텔매매를 알아보면 가장 먼저 부딪히는 질문이 "이 가격이 맞나?"입니다. 매도인은 호가를 부르고, 중개사는 주변 거래 사례를 말하지만, 숙박시설은 꼬마빌딩처럼 주변 임대료 시세만 조사해서 답이 나오는 자산이 아닙니다. 평균 매출을 알기 어렵고 시세도 명확하지 않습니다. 더휴식이 2026년 7월 청주 가경동 호텔 잔금 현장에서 투자자와 나눈 대화도 같은 질문에서 시작했습니다. "매가 차익이냐, 운영수익이냐." 이 글은 더휴식이 매물을 월 200개 이상 검토하면서 쓰는 계산 순서를 5분 안에 따라 할 수 있게 정리한 글입니다.
1. 모텔 가격은 세 개입니다: 호가, 감정가, 운영수익 역산가
매물을 보면 가격이 하나로 보이지만 실제로는 세 개입니다.
호가: 매도인이 정합니다. 매도인의 매입가와 기대이익이 들어 있고, 협상의 출발점입니다.
감정가: 은행 감정평가로 정해집니다. 토지와 건물 가치를 반영하고, 대출 한도의 기준이 됩니다.
운영수익 역산가: 매수인이 계산합니다. 이 건물로 벌 수 있는 돈에서 거꾸로 나온 값이고, 내가 낼 수 있는 상한입니다.
더휴식이 진행한 사례에서 이 세 가격은 자주 어긋납니다. 청주 가경동 호텔은 감정가가 매매가 이상으로 나왔고, 매입가는 매도인이 샀던 금액보다 낮았습니다. 수원 인계동의 한 현장은 70억대에 매입했는데 당시 감정가가 90억 원 수준이었고, 리모델링 후 감정가는 110억대로 올라갔습니다. 공사비까지 포함한 원가가 90억 원대 초중반이니 감정가 대비 20억 원 정도 낮게 매입과 공사를 끝낸 셈입니다. 수원역 인근 케이브 료칸 현장도 중심 상업 용지라 감정가가 매매가보다 높게 나와 매입 대출이 풀렸습니다.
호가는 출발점이고 감정가는 대출의 기준입니다. 내가 낼 수 있는 상한은 세 번째 가격, 운영수익에서 거꾸로 계산한 값입니다.
2. 5분 계산법: 공식 하나, 예시 하나
공식은 수익형 건물의 적정가를 구하는 수익환원법과 같습니다. 꼬마빌딩은 연간 임대료를 목표 수익률로 나누지만, 모텔은 임대료 자리에 운영수익이 들어갑니다.
총사업비 상한 = 연간 운영수익 ÷ 목표 수익률
매입가 상한 = 총사업비 상한 − 공사비 − 부대비용
세 단계로 나눠 계산합니다.
1단계. 월 매출 = 객실 수 × 객실당 월 매출
더휴식이 운영하는 청주 아늑 에어앤료칸은 객실당 월 250만 원 안팎, 성수기에는 300만 원 이상 나옵니다. 강릉의 26객실 무인 호텔은 객실당 약 200만 원, 전체 월 5천만 원대입니다. 리모델링 전 지방 모텔이 평일 4만~5만 원, 대실 2만 5천 원을 받는 것과 비교하면 객실당 매출의 출발점이 다릅니다. 검토하는 매물이 리모델링 후 어떤 가격대를 받을 수 있는 상권인지가 이 숫자를 정합니다.
2단계. 월 운영수익 = 월 매출 − 운영비
인건비, 수도광열비, 세탁비, OTA 수수료, 소모품, 보험료가 들어갑니다. 비율은 상권과 운영 방식에 따라 크게 다릅니다. 30객실을 운영하나 40객실을 운영하나 고정비는 크게 차이 나지 않기 때문에 객실 수가 많을수록 비율이 낮아지고, 무인 운영이면 인건비가 빠집니다. 숫자를 모르는 단계라면 매출의 절반을 비용으로 잡고 보수적으로 계산하세요. 더휴식은 클라우드 솔루션 1,350+ 업장(2026 상반기 기준)의 지출 데이터로 상권별 비용을 먼저 계산합니다.
3단계. 총사업비 상한 = 연간 운영수익 ÷ 목표 수익률
목표 수익률은 내가 이 돈을 다른 데 넣었을 때 받을 수 있는 수익률보다 높아야 합니다. 강남권 꼬마빌딩 임대수익률은 연 2~3%, 수익형 건물 평균 임대수익률은 3~3.5%, 개인 대출금리는 4%대 초반입니다. 대출금리의 두 배인 8~10%를 목표로 잡으면 이자를 내고도 남는 계산이 됩니다.
예시. 청주 가경동 29객실
더휴식이 2026년 7월 잔금을 치른 청주 가경동 호텔은 30객실을 통합해 29객실로 운영합니다. 기존에는 숙박료 4만 원 선을 받던 호텔입니다. 청주 아늑 에어앤료칸의 객실당 매출을 그대로 대입하면 예상 월 매출은 7천만 원대, 성수기 8천만 원대입니다.
월 매출: 29객실 × 250만 원 = 약 7,250만 원 (7천만 원대)
월 운영수익: 매출의 50%를 비용으로 가정하면 약 3,600만 원
연간 운영수익: × 12개월 = 약 4억 3,500만 원
총사업비 상한: 목표 수익률 10%면 약 43억 원, 8%면 약 54억 원
여기서 공사비와 부대비용을 뺀 금액이 매입가 상한입니다. 22~29객실 규모의 더휴식 리모델링 현장은 공사비가 10억 원대였습니다. 이 숫자와 호가를 나란히 놓으면 협상의 근거가 생깁니다. 호가가 상한 안에 있으면 진행, 넘으면 매출 가정을 다시 보거나 가격을 낮춰야 합니다. 운영비 50%는 계산을 위한 가정이며 실제 비율은 상권과 운영 방식에 따라 달라집니다.
3. 매매가 말고 드는 돈
매입가만 보고 자금 계획을 세우면 잔금 때 막힙니다. 총사업비에 묶어야 하는 항목입니다.
취득세: 매매가의 4.6% (취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)
중개보수: 매매가의 0.9% 이내 협의, 보통 0.5~0.9%
등기 비용: 법무사 보수, 인지세(10억 원 초과 거래 35만 원), 국민주택채권 할인
공사비: 객실당 수천만 원, 설비(급배수, 전기, 보일러) 상태가 금액을 좌우
소방 보완: 숙박업 영업 승계 신고 시 소방시설 완비 확인
오픈 준비비: 린넨, 어메니티, 무인 관제 장비, OTA 세팅, 초기 마케팅, 오픈 후 1~2개월 운전자금
공사비에서 가장 자주 틀리는 부분이 설비입니다. 더휴식이 수원 인계동 폐건물을 리모델링할 때 첫째도 설비, 둘째도 설비, 셋째도 설비였습니다. "요즘 리모델링 실당 3천만 원이면 되니까 더 싸게 10억이면 되겠지"라고 접근하면 쉽지 않습니다. 반대로 수원역 케이브 료칸은 기존 FRP 마감 위에 특수 재료로 질감만 입혀 공사비를 10억 원대로 막았습니다. 매입 전에 설비 상태를 확인해야 공사비 상한이 잡힙니다.
자금 구조도 같이 봐야 합니다. 감정가가 매매가 이상이면 매입 대출은 대부분 풀리지만, 공사비는 자기자본으로 준비해야 합니다. 수원역 케이브 료칸 매수인은 공사비 10억 원대를 자기자본으로 확보한 상태였고, 그래서 매입 대출이 풀렸습니다.
4. 시세차익과 운영수익, 뭐를 보고 사야 하나
청주 가경동 투자자가 더휴식에 한 말이 답에 가깝습니다. "매가 차익과 운영수익, 둘 다 가져가는 건 쉽지 않다. 나는 운영수익이 내 포지션에 맞다." 두 포지션은 보는 숫자가 다릅니다.
시세차익 포지션: 토지 가치, 감정가, 개발 호재를 봅니다. 시행사가 토지를 사 모으는 상권이나 중심 상업 용지가 맞고, 매각 시점까지 현금흐름이 부족한 게 리스크입니다. 더휴식 사례로는 주변에서 시행사 토지 매입이 진행 중인 청주 가경동이 있습니다.
운영수익 포지션: 객실당 매출, 운영비, 회수 기간을 봅니다. 출장과 로컬 수요가 받쳐주는 상권, 리모델링 여지가 있는 노후 모텔이 맞고, 운영 품질이 곧 수익입니다. 더휴식 사례로는 자본금 6억대로 월 매출 5천만 원대를 내는 강릉 호텔 플로어가 있습니다.
청주 가경동은 두 포지션이 겹치는 드문 사례입니다. 고속버스터미널과 백화점이 한 건물에 들어선 개발 축 옆이라 시행사들이 모텔 부지를 사들이고 있고, 동시에 SK하이닉스와 오송, 오창, 청주산단 출장 수요에 대학 수요까지 있어 운영수익도 나옵니다. 하지만 대부분의 매물은 둘 중 하나입니다. 종로에 있는 물건을 샀다고 좋은 것도 아니고, 지방에 있다고 나쁜 것도 아닙니다. 서울이든 지방이든, 차익이든 운영이든, 내가 생각한 나와 실제 내가 다를 수 있으니 어떤 물건이 나와 맞는지 먼저 정해야 합니다.
운영수익 포지션이라면 회수 기간으로 한 번 더 확인하세요. 더휴식이 2026년 부동산 트렌드쇼에서 소개한 사례는 서울 사대문 안 공실에 2억~3억 원대 시설 투자를 해 월 1천만 원대를 가져가며 20~30개월 안에 회수했고, 세종의 50실 규모 현장은 15억 원대 시설 투자로 월 매출 1억 원대 중반을 내며 3년 이내 회수 구도로 가고 있습니다.
더휴식은 매입 전에 상권 수요와 예상 매출, 운영비, 공사비를 숫자로 계산해 총사업비와 회수 기간을 먼저 보여드립니다. 호가를 듣기 전에 내가 낼 수 있는 상한부터 확인해 보세요.
위 내용은 실제 운영 사례이며, 상권과 운영 방식에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
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관련 글
참고 자료
- 더휴식 유튜브 <모텔 투자, 시세차익과 운영수익 중 뭐가 더 이득일까?> (2026년 7월 10일, 청주 가경동 잔금 현장)
- 더휴식 유튜브, 청주 가경동 현장 임장 (2026년 4월): 평일 5만 원대, 대실 2만 5천 원, 아늑 주말 8만 원대부터 17만~20만 원
- 더휴식 유튜브 <이거 하나만 확인해도 성공할 상권인지 실패할 상권인지 보입니다> (2026년 8월 11일, 수원역 케이브 료칸)
- 더휴식 유튜브, 수원 인계동 미타스야 료칸 리모델링 현장: 매입 70억대, 리모델링 후 감정가 110억대, 설비의 중요성
- 더휴식 유튜브 <자본금 6억으로 산 지방 모텔, 직원 없이 어떻게 돌아갈까?> (2026년 2월, 강릉 호텔 플로어)
- 더휴식 유튜브 <숙박시설 투자, 생각보다 빨리 회수되는 이유> (2026년 7월, 2026 대한민국 부동산 트렌드쇼 패널)
- KB부동산 칼럼 (박원갑), 꼬마빌딩 거래 꿈틀, 옥석 잘 가려야 (2025년 3월 18일): 강남권 꼬마빌딩 임대수익률 연 2~3%
- KB부동산 칼럼, 꼬마빌딩 투자 시 꼭 알아야 할 적정가격 산출 방법 (2024년 7월 29일): 수익환원법, 임대수익률 3~3.5%, 대출금리 4%대 초반
- 지방세법 제11조, 제151조, 농어촌특별세법 제5조: 주택 외 부동산 유상 취득세율 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%
- 공인중개사법 시행규칙 제20조: 주택 외 중개보수 0.9% 이내 협의
- 인지세법 제3조: 기재금액 10억 원 초과 부동산 소유권 이전 증서 인지세 35만 원
자주 묻는 질문
Q. 호가가 감정가보다 높으면 사면 안 되나요?
감정가는 대출 한도의 기준이지 가치의 전부는 아닙니다. 호가가 감정가보다 높으면 그 차액만큼 자기자본이 더 들어간다는 뜻입니다. 운영수익 역산가가 호가보다 높고, 늘어난 자기자본을 감당할 수 있으면 진행할 수 있습니다. 반대로 감정가가 매매가 이상으로 나오는 중심 상업 용지는 대출이 잘 풀려 자기자본 부담이 줄어듭니다.
Q. 매입가보다 공사비가 더 중요하다는 말이 맞나요?
매입가는 협상으로 정해지지만 공사비는 건물 상태로 정해집니다. 특히 급배수, 전기, 보일러 같은 설비는 겉으로 안 보이고 뜯어야 나옵니다. 더휴식은 매입 전 현장 실사에서 설비 상태를 먼저 보고, 기존 마감을 살릴 수 있는지에 따라 공사비 범위를 잡습니다. 같은 객실 수라도 공사비가 두 배 이상 차이 날 수 있습니다.
Q. 지방 모텔은 매각이나 대출이 어렵지 않나요?
지방 상권이라고 매각이 어렵고 대출이 어려운 것은 아닙니다. 청주 가경동은 감정가가 매매가 이상으로 나왔고, 주변에서 시행사들이 토지를 매입하고 있어 매각도 가능한 자리입니다. 터미널 앞이라고 무조건 잘되는 것도 아닙니다. 요즘은 OTA로 예약하기 때문에 역과의 거리보다 상권 안의 수요, 객실 콘텐츠, 청결도가 더 중요합니다.
Q. 객실당 월 매출 250만 원은 어디서 나온 숫자인가요?
더휴식이 운영하는 청주 아늑 에어앤료칸의 객실당 월 매출입니다. 성수기에는 300만 원 이상 나옵니다. 강릉의 26객실 무인 호텔은 객실당 약 200만 원 선입니다. 다만 리모델링과 브랜드, 운영이 붙은 뒤의 숫자이고, 상권에 따라 다릅니다. 검토 중인 매물에 대입하려면 그 상권의 주말과 평일 가격대, 대실 비중, 경쟁 숙소의 리모델링 시기를 먼저 확인해야 합니다.
